Sachverhalt:
In einem Hause bzw. einer Wirtschaftseinheit sind neben Mietwohnungen auch Geschäftsräume oder sonst gewerblich vermietete Flächen vorhanden. Schon vor der Mietrechtsreform war streitig, ob bei der Betriebskostenabrechnung generell oder nur für einzelne Betriebskostenarten und dann auch unterschiedlich nach Art des Gewerbes ein Vorwegabzug für die gewerblich vermieteten Flächen vorzunehmen war. Jedenfalls wurde bei bestimmten Gewerbearten und bestimmte Betriebskosten von den Gerichten die Notwendigkeit eines Vorwegabzuges bejaht. Das galt z.B. bei Gaststätten, bei denen im Verhältnis zu Wohnungen ein höherer Wasserverbrauch und ein höherer Anfall an Müll zu vermuten ist. Auf der anderen Seite ist z.B. die kleine Anwaltskanzlei in einem Wohnhaus zu nennen, bei der im Verhältnis zu den Wohnungen eher niedrigere Betriebskosten zu erwarten sein dürften.
Was gibt es Neues durch die Mietrechtsreform?
Mit der Mietrechtsreform sind nunmehr Regelungen zu den Betriebskosten in das BGB aufgenommen worden. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien allerdings vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen besteht eine Abrechnungspflicht nach § 556 Abs. 3 BGB. Zum Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten lässt § 556a BGB Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien zu, die allerdings bei formularmäßiger Vereinbarung einer Überprüfung nach § 305ff. BGB standhalten müssen. Insbesondere darf eine entsprechende allgemeine Geschäftsbedingung nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB führen. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).
In diesem Zusammenhang entsteht nun die Frage, ob das Gesetz jetzt dazu zwingt, grundsätzlich die Betriebskosten für Gewerbeflächen generell vorab auszusondern, einen Vorwegabzug also auch dann vorzunehmen, wenn aus der Art des Gewerbes keine höheren Betriebskosten als für Wohnraum entstehen. Diejenigen, die das bejahen (z. B. Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl., § 556a Rn. 6; Eisenschmid in Börsting-haus/ Eisenschmid, AK Neues Mietrecht, S. 222) würden § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB so lesen, als hieße es dort sind die Betriebskosten nach dem (Wohn-) Anteil (des Mieters an) der (Gesamt-) Wohnfläche umzulegen. Das steht dort so aber nicht.
Aus dem Sinnzusammenhang des Gesetzes ergibt sich vielmehr, dass mangels anderweitiger Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien der Mieter nur die Betriebskosten tragen soll, die der Wohnfläche seiner Wohnung entsprechen. Auch aus der regierungsamtlichen Begründung ( vgl. BT-Drs. 14/4553, Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 122) ergibt sich nicht, dass der grundsätzliche Vorwegabzug von gewerblich verursachten Betriebskosten eingeführt werden sollte. Vielmehr sollte nur bei fehlender vertraglicher Vereinbarung als Umlagemaßstab der Flächenmaßstab (gegenüber der schwerer handhabbaren Umlage nach der Personenzahl) gesetzlich festgelegt werden. Das damit -anders als bisher- ein Vorwegabzug auch in den Fällen erzwungen werden sollte, in denen der Geschäftsraummieter nicht mehr Betriebskosten als der Wohnraummieter verursacht, ist gerade nicht zwingend (so aber Beuermann in Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 121).
Die Rechtsprechnung z.B des Bundesgerichtshofes oder des Amtsgerichtes Rathenow ist zum Teil sehr widersprüchlich. Deshalb solten Sie in jedem Fall Beratung zu dieser Frage in Anspruch nehmen, bevor der Betriebskosten-abrechnung wiedersprechen.
Bei der Betriebskostenabrechnung steht die Betriebskostengerechtigkeit im Vordergrund. An dieser Stelle setzt wie bisher die Problematik zum Vorwegabzug von gewerblich verursachten Betriebskosten an. Die bisher dazu ergangene Rechtssprechung hat einen gerechten Ausgleich angestrebt. Die Grundsätze gelten fort. Ein Vorwegabzug von gewerblich verursachten Betriebskosten ist dann erforderlich, wenn gewerblich überproportional Betriebskosten entstehen, die zu einer Verfälschung der nach dem Flächenmaßstab umzulegenden Betriebskosten führen würde. Das gilt vornehmlich bei Wasser/Entwässerung und Müll, kann aber auch für andere Betriebskostenarten gelten, die im Gewerbebereich höher liegen (Grundkosten) bzw. anfallen (Verbrauch).
Schlussfolgerung:
Mangels anderweitiger (zulässiger) Vereinbarung sind Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche des Mieters an der gesamten Wohn- und Nutzfläche des Hauses bzw. der Wirtschaftseinheit umzulegen. Der Vorwegabzug für im Gewerbebereich anfallenden Betriebskosten kann aber dann erforderlich sein, wenn diese im Verhältnis zum Wohnraum überproportional sind.
Beachten Sie auch
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Wohnflächenberechnung, Hausmeisterkosten, Heizkostenverordnung usw.
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