Was sind Nebenkosten?
Nicht alles, was Ihr Vermieter abrechnet, sind tatsächlich Nebenkosten. Informieren Sie sich, wofür Sie zahlen müssen und wofür nicht.
Nach der Betriebskostenverordnung sind nach §1 Betriebskosten "Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden." Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist.
Als Nebenkosten dürfen nur vereinbart werden: die drei Kostenarten, die die "warmen" Betriebskosten (Heizkosten - 4., Kosten der zentralen Wasserbereitung - 5. und Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - 6.) betreffen, sowie die folgenden 14 Kostenarten für die "kalten" Betriebskosten:
Grundsteuer: Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
Straßenreinigung/Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung: Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder der Pflege von Spielplätzen zählen mit.
Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister.
Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Post zu zahlende Grundgebühr hinzu. Anders, wenn Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
Wascheinrichtungen: Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
Sonstige Kosten: Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von den Nummern 1 bis 13 nicht erfasst sind, also zum Beispiel Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus.
Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren.
Heizkosten
"Kalte" Nebenkosten werden meist vom Vermieter selbst abgerechnet, Heizkosten von Wärmemessfirmen. Wie ist es korrekt?
Heizungs- und Warmwasserkosten sind ebenfalls Nebenkosten. Während die "kalten" Nebenkosten aber häufig vom Vermieter noch selbst abgerechnet werden, werden Heizkostenabrechnungen in aller Regel von Wärmemessdienstfirmen erstellt. Grund hierfür ist, dass die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für alle Häuser vorschreibt, die von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen versorgt werden. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich ist, wenn Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht beeinflussen können, in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen oder wenn im Haus eine besonders energiesparende Heizung, zum Beispiel eine Solaranlage, eingesetzt wird. In diesen Fällen können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder der Vermieter kann die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilen. In Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist, kann ebenfalls vereinbart werden, die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach Wohnfläche abzurechnen.
Ansonsten gilt immer die Heizkostenverordnung. Danach muss der Vermieter mindestens 50 Prozent, aber höchstens 70 Prozent der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilen. Hierzu müssen alle Wohnungen oder Heizkörper mit so genannten Erfassungssystemen ausgestattet sein, die dann einmal im Jahr abgelesen werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach einem festem Maßstab, im Regelfall nach der Wohnfläche, verteilt.